Inadimplência no condomínio: como montar uma régua de cobrança sem conflito

Quando a única reação à inadimplência é esperar um processo, o condomínio perde caixa por meses e a conta acaba distribuída entre os moradores que pagam em dia. Uma régua de cobrança define, com antecedência, o que acontece em cada etapa depois do vencimento, com tratamento igual para todos.

O que é uma régua de cobrança?

É uma sequência documentada de ações: lembrete antes do vencimento, aviso logo após o atraso, contato pessoal, proposta de acordo por escrito e, se necessário, medidas extrajudiciais e judiciais. Prazos e responsáveis são definidos antes, para que nenhuma unidade receba tratamento diferente.

Etapas que costumam funcionar

Antes do vencimento: lembrete com valor, data e canais de pagamento.

Primeiros dias de atraso: aviso cordial, sem exposição do morador perante os vizinhos.

Atraso persistente: contato direto e proposta de acordo registrada por escrito.

Sem acordo: avaliação, com assessoria jurídica, do protesto do débito e da cobrança judicial.

O que diz a lei

O art. 1.336, § 1º, do Código Civil prevê juros moratórios e multa de até 2% sobre o débito em atraso. O art. 784, X, do Código de Processo Civil reconhece as contribuições condominiais previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, quando documentalmente comprovadas, como título executivo extrajudicial. O protesto pode ser uma etapa, desde que observadas as normas aplicáveis e a documentação adequada.

Cuidados para não criar conflito

Nunca exponha o nome de devedores em murais, grupos ou elevadores, e registre cada contato. Regras claras, aprovadas e aplicadas a todos reduzem discussões e dão segurança à administração.

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